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        樓市下行壓力倒逼加速8大省會城市接連放大招

        發布時間:2022-04-30

        2022年行至當下,樓市調控的基調已然明確,從糾偏過渡至當前的支持,放松政策也從三四線城市擴大至二線,支持力度不斷增強,不少城市突破了限購、限售等政策,其中不乏省會城市的身影。

        根據不完全統計,截至4月20日,全國已有超85個城市出臺了松綁政策內容,調控次數超百次。4月前20天,合計出臺政策31次,明顯超過前三個月,月均25次左右的頻次,變得更為頻繁。

        這其中,據第一財經不完全統計顯示,2022年至今,已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內的8個省會城市出臺了樓市放松政策。

        松綁政策主要聚焦于需求端,包括放寬落戶、公積金貸款額度增加或條件放寬、降低首付比例、降房貸利率等,公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。其中,自鄭州起,放松限購限貸、放松限售等政策開始更頻繁地出現。

        不過,從數據表現來看,市場銷售仍保持在低位徘徊。據國家統計局,今年一季度,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;其中,住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元,下降22.7%;其中,住宅銷售額下降25.6%。

        基于此現實狀況,業內普遍認為,各地穩樓市的政策還將繼續出臺。東吳證券研報指出,經濟不穩,放松不止,“房住不炒”前提下,政策仍存在較高改善預期。

        首破“認房又認貸”

        省會城市中較早有松綁政策出臺的,當屬廣西南寧。2月下旬,南寧市發布了住房公積金新政策,將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%;同時,公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。

        這一放松政策本身,從放松力度到涉及的政策面,仍局限于公積金,盡管引發了部分關注但并無明顯突破。這一狀態被鄭州一舉打破。

        3月初,歷經了洪災和疫情沖擊的鄭州發布了樓市調控“十九條”,包括部分放松限購、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。

        其中頗具有代表意義的政策為,對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭,執行首套房貸款政策,首付比例將由此前的60%降至30%,也即“認貸不認房”。這是2016年調控收緊以來,首個松綁“認房又認貸”的重點城市,有利于緩解改善需求的置業壓力。

        天風證券地產行業分析師楊侃指出,鄭州作為重要的省會城市,包括“認貸不認房”等政策利于為樓市注入信心,在全國具備一定示范效應。當前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決,后續不排除壓力較大區域或城市跟進微調,因城施策將持續演繹。

        這之后的3月份,僅有福州、哈爾濱發布放松政策。其中,福州在房貸利率連續下降的基礎上,再度推出樓市支持政策,降低長樂戶口和外地戶口在五城區內購房門檻;而哈爾濱則宣布廢止2018年出臺的限售政策。

        此后,4月初,蘭州跟進鄭州的政策。在限購放松方面,孝老和多胎家庭,皆可在限購區域內新購一套房產;在限貸方面,除了在首套房的認定上,推行“認貸不認房”之外,大幅下調首付比例,其中首套房為20%,二套房為30%。

        億翰智庫認為,盡管對于缺乏良好人口和發展基礎的蘭州來說,此番新政本身的效果可能有限,但以鄭州、蘭州為開端,期待更多二線城市逐步打開政策工具箱,出臺實質性寬松政策,“我們認為,這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用?!?/p>

        蘭州的政策確如開啟了省會城市松綁的大門一般,4月至今,多個省會城市披露了放松政策。

        4月中旬,南京遠郊市場六合區、溧水區,對限購政策予以放松。同期,昆明也印發了發布相關文件,提出25條政策,涉及調高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例、允許房企緩繳土地款、加大貨幣化安置力度等內容,保障合理住房需求的同時提振改善型需求。

        4月20日,又一西部省會城市加入松綁行列,銀川對住房公積金政策進行調整,對已使用過住房公積金個人住房貸款并已結清的,為改善居住條件再次申請住房公積金購房的,最低首付款比例調整為30%;購買存量商品住房(二手房)的,最低首付款比例調整為40%。

        行業改善仍待時日

        不少大力度釋放積極信號的省會城市,多逃不過銷售市場低迷的情節。

        以昆明為例,東吳證券研報披露的數據顯示,2022 年一季度,昆明主城五區商品住宅供應量同比下跌21.9%,成交量同比降幅達42.4%;商品住宅銷售價格為14750元/平方米,環比略有上升,但同比下跌近6%。

        其中,昆明3月份的庫存去化周期達到30個月之久,超過了大部分省會城市。當前昆明首套房商貸利率最低已降至4.6%,各大銀行也已把首套房首付比例降至20%。

        鄭州此前推出“十九條”時,也處于相似的市場條件下。據克而瑞數據,2021年末時,鄭州新房狹義庫存規模就已接近1500萬平方米,消化周期超過20個月,2022年2月,由于成交持續低位徘徊,新房庫存消化周期已是躍升至31個月。

        在新政實施一月之后,鄭州市場出現了回暖的跡象??硕饠祿@示,今年3月份,鄭州新房平均去化率為17%,單項目最高去化率為34%,較2022年2月有所回升;同時,項目來訪量和銷售流速穩步提升,3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套,較1月低點增長1倍有余;二手房帶看量達到了5萬余組,環比增長140%。

        但從全國市場來看,當前政策的支持力度對市場修復來說,仍顯不足。首創證券研報數據現實,3月份,商品房銷售面積和金額的單月同比增速分別為- 17.7%和-26.2%,分別較前兩月下降8.1個百分點、6.9個百分點,單月銷售已連續8個月負增長。

        “盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調控,但疫情的擴散以及居民加杠桿意愿受到擠壓,市場預期尚未出現扭轉跡象?!笔讋撟C券指出,從當前的政策反饋效果來看,寬松范圍及力度均有待升級,才有可能逐步打破行業供需負反饋的局面。

        未來更廣泛的放松也值得期待。繼4月15日宣布降準后,央行于18日提出,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,進一步明確了繼續加大需求端支持力度的態度。

        中信證券認為,當前政策仍有許多可操作空間,如按揭貸款利率下調的空間仍然很大,貝殼研究院數據顯示,如果按揭貸款利率再下行50個BP,也不會落到LPR之下;同時,絕大多數低線城市還沒有達到兩成的首付比例,大多數高線城市的首套房首付也在三成以上;公積金使用亦有加碼鼓勵的空間?!岸径热詫⑹钦呒邪l力期?!痹摍C構預計。

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